Diagnostic immobilier obligatoire vente

À retenir en 30 secondes

• Le DPE est systématique pour toute vente d’un logement ≥ 50 m².

• L’audit énergétique devient obligatoire dès 2025 pour les biens classés E (déjà en vigueur pour F et G).

• D’autres diagnostics (plomb, amiante, gaz, électricité, termites, ERP, assainissement…) s’ajoutent selon l’âge, la zone et les équipements.

• Chaque diagnostic a une durée de validité spécifique (de 6 mois à 10 ans).

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier obligatoire ?

Un diagnostic immobilier est un contrôle technique réglementaire réalisé par un diagnostiqueur certifié. Son rôle est :

• d’évaluer la performance énergétique et la sécurité du bien,

• de signaler la présence éventuelle de substances dangereuses (plomb, amiante),

• d’informer sur les risques naturels et technologiques,

• de prévenir les litiges en sécurisant la vente.

Sans diagnostic obligatoire conforme, l’acquéreur peut demander une réduction du prix ou annuler la vente.

Les diagnostics immobiliers obligatoires à la vente

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Obligatoire pour tout logement ≥ 50 m².

• Classe le logement de A à G.

• Doit figurer dès l’annonce immobilière.

• Validité : 10 ans (mais les DPE réalisés entre 2018 et mi-2021 ne sont plus valables depuis janvier 2025).

• Prix moyen : 100 à 200 €.

2. Audit énergétique obligatoire

• Déclenché si le DPE classe le logement en E, F ou G.

• Entrée en vigueur :

  • F et G : depuis avril 2023,

  • E : depuis janvier 2025,

  • D : à partir de 2034.

• Contenu : état du logement, scénarios de travaux (en une ou plusieurs étapes), estimation des coûts, aides disponibles.

• Délai : rapport remis dans le mois suivant la visite.

• Prix moyen : 700 à 1 200 € selon le bien.

3. Diagnostic plomb (CREP)

• Obligatoire si permis de construire antérieur au 1er janvier 1949.

• Validité : illimitée si absence de plomb, 1 an en cas de présence.

4. Diagnostic amiante

• Obligatoire si permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.

• Validité : illimitée (si réalisé après 2013).

5. Diagnostic électricité

• Obligatoire si installation > 15 ans.

• Validité : 3 ans.

6. Diagnostic gaz

• Obligatoire si installation > 15 ans.

• Validité : 3 ans.

7. Diagnostic termites

• Obligatoire uniquement si la commune est en zone infestée (arrêté préfectoral).

• Validité : 6 mois.

8. Assainissement non collectif (SPANC)

• Obligatoire si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout.

• Validité : rapport de moins de 3 ans.

• En cas de non-conformité, l’acquéreur doit réaliser les travaux dans l’année suivant la vente.

9. État des risques (ERP)

• Obligatoire si le logement est en zone à risques (naturels, miniers, sismiques, technologiques, radon…).

• Validité : moins de 6 mois.

• Document rempli par le vendeur via la plateforme Géorisques.

10. Diagnostic bruit

• Obligatoire si le bien est en zone d’exposition au bruit d’aéroport.

11. Carnet d’Information du Logement (CIL)

• Obligatoire si des travaux soumis à permis ou déclaration préalable ont été réalisés depuis le 1er janvier 2023.

Durée de validité des diagnostics obligatoires

Délais et coûts à prévoir

• Délais de réalisation : quelques jours pour un DPE, jusqu’à 1 mois pour un audit énergétique.

• Coûts moyens constatés :

  • DPE : 100–200 €

  • Audit énergétique : 700–1 200 €

  • Plomb/Amiante : 100–250 € chacun

  • Gaz/Électricité : 90–150 € chacun

  • Termites : 100–150 €

  • ERP : gratuit (rempli par le vendeur)

  • SPANC : 100–150 €

Quand lancer ses diagnostics ?

• Avant la mise en vente : le DPE est obligatoire pour publier une annonce.

• Avant la promesse : l’ensemble des diagnostics doivent être réunis pour constituer le DDT.

• À surveiller : diagnostics à validité courte (ERP, termites) souvent à refaire juste avant la signature.

Tableau récapitulatif